《舞钢市农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理实施细则》政策解读

（自然资源和规划局负责人:张红跃）

各位同志、企业代表、各村负责人：

根据市政府常务会议审议结果，舞政〔2026〕3 号文件正式印发实施，下面从出台背景、总体思路、名词释义、适用对象、主要内容、政策亮点、工作目的、实施意义八个方面进行权威解读。

一、政策出台背景

一是国家顶层改革要求：国家先后出台财税〔2016〕41 号、财税〔2023〕52 号文件，要求全面推开集体经营性建设用地入市增值收益调节金制度，建立国家、集体、农民三方共享土地增值收益机制； 二是我市现实管理需要：此前我市已出台集体建设用地入市试行办法（舞政办〔2021〕2 号）、发布全域土地基准地价成果（舞政〔2025〕4 号），土地流转、建厂用地逐步增多，但缺少收益收缴、分配、使用统一规则，存在地价无序、分红随意、资金监管缺位等问题； 三是保障农民合法权益刚需：规范土地增值分成，防止集体土地低价贱卖、收益流失，把土地红利留在农村、分给村民，助力乡村振兴。

二、总体思路

立足同权同价、收益共享、规范征管、惠农利民总原则：

1.定价靠官方基准地价，杜绝私下随意定价；

2.统一 15% 固定比例收取调节金，标准公开透明；

3.调节金市乡 6:4 分成，全部反哺乡村建设；

4.扣除调节金后剩余土地收益全额返还村集体，硬性划定集体留存、农户补偿、分红比例；

5全流程闭环监管，从交易、征缴、拨付、使用、追责全链条制度化。

三、关键专业术语名词解释

农村集体经营性建设用地：村庄集体所有土地中，经国土、城乡规划明确为工业仓储、商业商铺用途的存量建设用地；宅基地、耕地、村内公益用地不在此范畴。

土地增值收益调节金：集体土地入市产生增值后，国家按固定比例收取的专项资金，用于全域乡村基建、困难群众帮扶，不是土地出让金、不是税费。

土地入市：村集体通过出让、出租、土地入股合作建厂开店，把集体土地使用权交给企业使用并获取收益。

土地再转让：拿到土地的企业、经营主体，后续出售、互换、出租、抵债、入股再次流转土地。

村财乡管：村集体土地收益资金由乡镇财政专户代管，按制度审批拨付，村级不能私自坐收坐支。

四、政策适用对象

征收主体：市财政局、市自然资源局牵头征收；

缴费主体：村集体经济组织（初次出让 / 出租 / 入股）、土地受让主体（二次转让）；

受益主体：乡镇（街道）、各村集体经济组织、本村集体经济组织成员（农户）；

用地主体：在舞钢辖区内使用集体经营性建设用地建厂、经商的各类市场主体。

适用地域：舞钢市全部行政辖区；

适用环节：集体经性建设用地首次入市、使用权再转让两个环节。

主要内容

（一）征收标准：统一 15% 固定比例

所有入市，按交易总收入的 15% 计征调节金

出让卖地：按成交总价款 ×15%；

土地出租：按整个租期全部租金总额一次性核算收费，无约定租期按法定最高出让年限核算租金；

土地入股：固定分红按分红总额计费，浮动收益入股按土地评估价计费；

二次转让：出售按成交价、置换按差价高值、抵债 / 司法过户按评估与协议价高值计税；

免税特例：无偿赠与直系赡养亲属、公益事业单位，免收税费。

（二）地价管控：严防低价流失

土地成交价低于本地基准地价 80%，市政府行使优先购买权，避免集体土地低价处置，基准地价执行舞政〔2025〕4 号官方成果。

（三）税费配套：对标国有土地

集体经营性建设用地交易契税固定4%，增值税、土地增值税全部参照国有建设用地征税标准，实现城乡建设用地同税同规。

（四）征缴方式：出让实行财政代扣

企业土地款全额缴入市财政专户，财政直接从成交价款里扣 15% 调节金，不用村集体另行筹款缴费；未缴清调节金，不予办理不动产登记。

（五）资金分成与拨付时限

调节金全额上缴国库，市级留存 60%、乡镇分成 40%，全部纳入财政专项涉农资金；

企业缴清地款后：10 个工作日内市财政扣费、余款下拨乡镇；乡镇 5 个工作日拨付到村。

（六）村集体收益分配硬规则（扣除调节金、各项税费后的剩余收益）

集体留存≥20%：专款用于村内修路、饮水、环卫、养老等村级公益事业；

农户补偿分红封顶：土地补偿不超过本区域征地补偿标准，地上附着物补偿单独核算、不占用分红资金；

收益、分红全部村务公开，接受村民、审计监督。

（七）调节金使用范围

仅限四类用途：①农村基础设施建设；②土地整理、前期开发垫资；③困难群众社保补贴、特困救助；④经财政局审批其他涉农项目；征收工作经费由市级财政单独列支，不从调节金中列支。

（八）法律责任

严禁擅自减免、截留、挪用调节金，违规单位和公职人员依规处分，涉嫌犯罪移送司法；细则落地前已违建项目，罚款不得抵顶土地出让金。

六、政策主要特色

计征简便化：摒弃复杂成本核算，统一 15% 固定比例，企业、村组算账简单、一目了然；

定价法定化：依托官方基准地价 + 市土地领导小组集体会商定价，杜绝人情地价；

收益惠农刚性化：集体留存≥20%、农户分红设上限，分配比例写进制度，避免村干部随意分钱；

征管闭环化：平台交易→核定金额→代扣缴费→登记办证→资金拨付全链条管控；

分成下沉化：4 成调节金留在乡镇，就地用于本乡镇乡村建设。

七、核心目的

国家层面：平衡集体土地与征地转用土地收益，完善土地财税管理；

集体层面：锁定土地收益、壮大村级集体经济，补齐乡村基建短板；

农户层面：土地流转收益规范分红，切实分享土地增值红利；

企业层面：规则统一透明，资金投入降低，成本可测算，产权有保障，稳定投资预期。

八、重要实施意义

规范土地市场：实现集体经营性建设用地和国有土地同权同价、同规则管理，根治私下流转、低价圈地乱象；

盘活乡村资源：唤醒农村闲置经营性建设用地资源，变土地资源为村集体、农户增收资产；

夯实乡村财力：市乡分成的调节金持续补充乡村建设资金，破解村镇基建，困难帮扶资金短缺难题；

筑牢民生底线：用制度守住农民土地收益，从源头防范集体资产流失，夯实农村基层治理根基。

原文地址：关于印发舞钢市农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理实施细则的通知