政策解读：舞钢市农村集体经营性建设用地使用权入市管理办法（试行）

一、起草背景

 为规范集体经营性建设用地入市行为，保障农民合法权益，构建城乡统一的建设用地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》以及自然资源部关于农村集体经营性建设用地相关文件规定，结合我市实际，制定本办法。

二、主要内容说明

《办法》共八章三十四条，依次为：一、总则；二、入市范围；三、入市主体；四、入市交易方式；五、入市程序；六、转让、转租、抵押；七、地价和收益管理；八、附则。

关于入市范围。“第六条  城镇开发边界外凡国土空间规划（指土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业仓储、商业旅游等经营性用途的集体建设用地，均可纳入入市交易范围。对现状为农用地、未利用地的，依据规划的经营性用途入市的，应当依法纳入土地利用年度计划，办理农用地和未利用地转用及增减挂钩手续，并依法履行耕地占补平衡义务。大中型工矿企业使用的土地以及特殊用地不适应本办法。第七条  对符合国土空间规划（指土地利用总体规划、城乡规划）、依法登记的农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需要的基础设施等条件，明确在本集体经济组织直接使用的，可就地入市。第八条  农村集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：（一）符合产业、环保等政策及标准要求；（二）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件；（三）产权明晰，界址清楚，无权属争议，未被司法机关查封或行政机关限制土地权利且已依法完成集体土地所有权登记；（四）宗地上的建（构）筑物和附属设施权属明晰，未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利；（五）符合国土空间规划（指土地利用总体规划、城乡规划）等相关要求。 

关于入市主体。“第九条  农村集体经营性建设用地入市主体是代表集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织，由代表其行使所有权的集体经济组织或者村民委员会负责入市工作。入市土地须经集体组织内部集体决策。其中，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。第十条  集体经济组织或者村民委员会依法取得法人资格的，可以作为入市的实施主体；尚未依法取得法人资格的，可以委托授权其他具有法人资格的组织代理实施入市，也可以授权或委托其组建的资产公司作为入市的实施主体，就授权或者委托事项明确双方权利义务关系。第十一条  集体经营性建设用地入市应当依法在本集体内部履行民主决策程序，对入市主体提出的入市动议、入市方案、授权委托、资金使用、收益分配等事项，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。集体经济组织或者村民委员会应按照农村集体资金资产资源管理有关规定落实财务公开和公示制度。入市宗地出让、出租、作价出资（入股）等信息及成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等情况，须及时向集体经济组织全体成员公示。”

关于入市交易方式。“第十二条  农村集体经营性建设用地可按出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，应根据实际情况确定使用年限，但最高年限参照同类同用途的国有建设用地执行，不超过下列规定：（一）商业旅游等出让用地不超过40年；（二）工业仓储用地出让不超过50年；（三）作价出资（入股）用地参照出让用地年限；（四）出租用地不超过20年。第十三条  农村集体经营性建设用地使用权出让，是指农村集体经营性建设用地所有者将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让金的行为。农村集体经营性建设用地使用权租赁，是指集体土地所有者将农村集体经营性建设用地租赁给使用者使用，由承租人与租赁人签订一定年期的土地租赁合同，并按合同约定支付土地租金的行为。农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指农村集体经济组织以一定年期的集体土地使用权作价，作为出资投入新设企业，该土地使用权由新设企业持有。土地使用权作价出资（入股）形成的股权，由农村集体经济组织以所有权人的身份统一持有，参与分红。”

关于入市程序。“第十四条  农村集体经营性建设用地出让方式入市原则上采用招标、拍卖和挂牌形式。以出租、作价出资（入股）方式入市的若只有一个土地使用人可以协议方式确定，所在乡镇（街道）应做好审核及说明。出租、作价出资（入股）若有两个以上土地使用意向人的应采取招标、拍卖和挂牌方式。第十五条  农村集体经营性建设用地入市前，入市主体应当完成拟入市宗地勘测定界，依法申请取得经批准的规划条件，包括入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求。第十六条  农村集体经营性建设用地入市须经本集体经济组织集体研究决定，履行民主决策程序，形成正式表决材料。具体操作可按市委、市政府出台的相关文件执行。乡镇集体所有的农村集体经营性建设用地入市，按市政府另行制订的民主决策办法执行。第十七条  农村集体经营性建设用地入市按以下程序办理：（一）入市申请。（二）乡镇审查。（三）部门审核。（四）上报审批。（五）组织交易。（六）签订合同。（七）办理证照。第十八条  土地使用权人应按照集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）合同约定支付土地价款，并缴入指定专户。逾期未付清的，出让（出租）方有权解除合同，并可向使用权人请求违约赔偿。第十九条  乡镇政府、街道办事处依据职责建立健全集体经营性建设用地开发利用监管制度，按照“谁负责、谁监管”原则对合同约定事项实施监管。各相关部门要加强对使用集体土地行为的监管检查，严肃查处违反国土空间规划和用途管制的违法行为。第二十条  以出让、出租、作价出资（入股）方式取得农村集体经营性建设用地确需改变土地用途的，按照本办法第十六条、第十七条的规定报市政府批准，补缴土地价款。第二十一条  土地使用人按照出让、出租、作价出资（入股）合同的约定缴清全部土地价款及相关税费后，持经自然资源和规划局备案的出让、出租、作价出资（入股）合同和其他登记资料依法申请不动产权属登记，领取不动产权证书，取得集体经营性建设用地使用权。第二十二条  出让、出租、作价出资（入股）合同约定的土地使用期届满，土地使用者要求续期的，应当最迟于届满前六个月向农村集体经营性建设用地所有者提出申请，重新约定土地价款，经土地所有者表决同意续期的，重新签订合同，支付土地价款，办理土地变更登记后，取得农村集体经营性建设用地使用权。交易合同约定的土地使用期届满且不续期的，土地使用者应当到原登记机关办理土地使用权注销登记，土地使用权由土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照合同约定处理。第二十三条  集体经营性建设用地使用权人应按照法律、法规和国家、省、市有关规定，科学合理开发土地、节约集约用地，不得损害国家、集休和其他社会公共利益。因公共利益需要，政府依法对集体经营性建设用地实行征收的，经市人民政府批准后，集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对相关权益人依法予以补偿。”

关于转让、转租、抵押。“第二十四条  土地使用人按照本办法规定取得的集体经营性建设用地使用权，参照同类用途的国有建设用地执行，其土地使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护，但法律法规另有规定，或者土地所有权人、使用权人签订书面合同另有约定的除外。农村集体经营性建设用地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。农村集体经营性建设用地使用权转租的，转租双方应当继续履行原交易合同。农村集体经营性建设用地使用权抵押的，参照国有土地抵押办法办理。第二十五条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租，应遵守原出让、出租合同的约定，土地使用权人转让、出租使用年限不得超过原入市合同约定年限减去已使用年限后的剩余年限。第二十六条  有下列情形之一的，相关部门不得办理集体经营性建设用地使用权转让手续：（一）集体经营性建设用地使用者不按照合同约定使用土地的；（二）集体经营性建设用地使用权人已投资额占总投资额不足百分之二十五的；（三）其他法律法规等规定不得转让的。第二十七条  农村集体经营性建设用地使用权转让、抵押的，交易双方应当持土地权属证书、初次交易合同和本次交易合同等资料向原登记机关申请办理变更登记、抵押登记等手续。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。因处分抵押财产而取得农村集体经营性建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。第二十八条  农村集体经营性建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的农村集体经营性建设用地使用权，并对处分所得享有优先受偿权。”

关于地价和收益管理。“第二十九条  在城市基准地价管理实践基础上，制定农村集体经营性建设用地地价体系，建立城乡统一的基准地价体系。市政府公布集体经营性建设用地基准地价，并根据城镇发展和土地市场状况进行适时调整。第三十条  农村集体经营性建设用地公开出让起始价，原则上不得低于农村集体经营性建设用地基准地价的70%。竞买保证金不得低于出让起始价的20%。不符合上述要求的，自然资源和规划局不予审核其入市申请。第三十一条  农村集体经济组织通过出让、出租、作价出资（入股）等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益的，应向国家缴纳规定的相关税费。”

 原文件地址：关于印发舞钢市农村集体经营性建设用地使用权入市管理办法（试行）的通知