宅基地上房屋共建人的权利保护

宅基地上房屋共建人的权利保护

宅基地使用权不得向城镇居民流转的规定已使宅基地上房屋的价值远低于其真实的市场价值，这足以体现法律的否定性评价和导向作用。如果因行使宅基地上房屋所有权的具体权能必定涉及宅基地的使用而认为宅基地上房屋的转让必须与宅基地使用权转让同时进行，进而认为禁止宅基地使用权向城镇居民流转就意味着禁止宅基地上房屋向城镇居民流转，则是对宅基地上房屋独立价值的过度否定，也是对实践中普遍存在的小产权房现象及其中体现的农民个人及群体利益的漠视，因此显然不成其为合理的法律解释。

专家认为，尽管土地管理法、物权法不提倡农村宅基地上房屋的买卖、出租等行为，但这些法律关于限制宅基地使用权交易流转的规定，并不当然否定宅基地上房屋交易流转的效力。对国务院有关禁止宅基地使用权及宅基地上房屋向城镇居民流转的规定，应该认为前者与土地管理法、物权法精神一致，在司法中得予适用；而对于后者，应认为是管理型的规定，在确定宅基地上房屋买卖、租赁等合同效力时，不能作为否定合同效力的依据。因此，在宅基地使用权人与城镇居民关于宅基地使用权及宅基地上房屋的交易流转协议中，在否定宅基地使用权交易流转效力的同时，如无无法履行等情形，应对宅基地上房屋的交易流转效力予以认可，否则在当前此类交易已很普遍、且不违背大多数农民意志的情况下，动辄一概否定其法律效力，将严重损害诚信原则，导致双方利益失衡。

现实生活中，农民在宅基地上建造住宅时，因资金、能力有限而与他人共同建造的现象比较普遍。共建人中非本集体经济组织成员一方往往是亲戚、朋友，可能是农民，也可能是城镇居民，但都对该块宅基地无使用权。共建人往往约定房屋产权分配份额，但由于现时的政策，共建人中往往只有本集体经济组织成员一方能取得宅基地使用权证和房屋产权证。因此，当共建双方对建成的房屋因分配发生纠纷或已分配后一方反悔发生纠纷诉至法院时，法院如何适用法律便常常成为实务中的疑难问题。对于农村宅基地上共建房屋的行为，法律并无明确规定，虽系不动产（房屋）物权的原始取得，不涉及交易流转，但因国家政策的原因，人们往往认为共建人必定共同行使宅基地使用权，违反了非本集体经济组织成员不得成为宅基地使用权人、宅基地使用权不得向城镇居民流转（包括部分流转）的规定。因此，关于共建房屋分配份额的约定往往被认定无效。事实上，这种观点忽视了占有、使用（部分）宅基地与成为宅基地使用权人的区别，忽视了两者在经济成本上的差别和法律上的区分，把宅基地上部分房屋的所有权人与宅基地使用权人强行合一了。根据前文的分析，宅基地上房屋所有权整体都可以与宅基地使用权分离行使，则举重以明轻，共同建成的宅基地上房屋的部分所有权当然得与宅基地使用权分开行使。